Die Süddeutsche Zeitung befürchtet die „Vertreibung aus dem reichen Herz der Städte“, die Münchener Abendzeitung entdeckt „Neue Yuppie-Viertel“ und der „Bionade-Biedermeier“ (Zeit) gehört längst zum Standard, wenn die Entwicklungen in Prenzlauer Berg beschrieben werden. Galt die öffentliche Aufmerksamkeit städtischer Entwicklungen jahrelang den Problemvierteln wie Berlin Neu­kölln, Essen-Katernberg oder Hamburg-Wilhelmsburg, dominieren seit zwei Jahren Beschreibungen von Aufwertungstendenzen. Kaum eine Großstadt, in der nicht eine Dynamik sozialer Umstrukturierung konstatiert wird, kaum eine Zeitung, die nicht in alarmierenden Artikeln über die negativen Effekte von Luxussanierungen und Mietsteigerungen berichtet. Um diese diskursive Trendwende zu verstehen, lohnt sich ein Blick auf die zentralen Aspekte der Stadtentwicklung – die Ökonomie des Wohnungsmarktes und die Wohnungspolitik.

Städte sind nicht nur eine ungeheure Sammlung an Reichtum und Gebrauchswerten – Grundstücke, Wohnungen und Infrastrukturen werden zugleich als Tausch­werte wahrgenommen und unterliegen den Verwertungslogiken der kapitalistischen Ökonomie. Städte sind nicht nur der Ort oder Container ökonomischer Aktivitäten, sondern in Gestalt von Immobilien- und Wohnungsmärkten selbst Gegenstand der Inwertsetzung.

Insbesondere der in Mode gekommene Begriff der gentrification gibt uns einen wichtigen Hinweis auf die aktuellen Entwicklungen. Er beschreibt die Aufwertung von meist innenstadtnahen Wohngebieten und den weitgehenden Austausch der Bevölkerung. Insbesondere in den internationalen akademischen Debatten werden zentrale Ursachen diskutiert. Während ein Teil der Studien vor allem veränderte Lebensstile, Berufsanforderungen und demografische Brüche für den Zuzug der Mittelklasse in die Innenstädte verantwortlich macht, haben andere die Wohnungsmarktdynamiken selbst in den Blick genommen. Gentrification meint eine Rückkehrbewegung der Mittelklasse und des Kapitals in die Innenstädte, die man seit den 1980er Jahren beobachten kann. Den Hintergrund für diese Metapher liefert die jahrzehntelange Suburbanisierung, also der gegenläufige Trend zum Eigenheim am Stadtrand.

Betongold im Portfolio

Doch die lange Zeit ökonomisch untergenutzten und oft baulich vernachlässigten Innenstädte stehen ja nicht leer, sondern haben sich als Wohnquartiere von Ausländern, Arbeitslosen und Alten etabliert – den sogenannten A-Gruppen. Die von den meisten Stadtregierungen begrüßte Aufwertung geht also meist mit Nutzungskonflikten verschiedener sozialer Gruppen einher. Dass dabei diejenigen mit den höheren Einkommen und Vermögen die besseren Karten haben, dürfte kaum verwundern. Statt der alten, dominieren dann die neuen A-Gruppen in den Innenstädten: Architekten, Anwälte, Akademiker und Ärzte.

Aus der Perspektive der städtischen Bodenverwertung sind die heruntergekommen Innenstadtviertel mit ihren geringen Mietpreisen dabei sogar von Vorteil. Denn die Rentabilität von Investitionen bemisst sich nicht nur an den künftig zu erreichenden Miet- und Kaufpreisen, sondern an der durch Modernisierung und Aufwertung zu schließenden Ertragslücke. Dies führt in vielen Städten zu dem scheinbaren Paradox, dass es nicht nur die gut erhaltenen Bürgerquartiere sind, die von den Modernisierungswellen erfasst werden, sondern eben auch und gerade die bisherigen Problemquartiere. Hier sind die Mieten meist sehr günstig und die Ertragslücke der Aufwertung am höchsten. Insbesondere die Ostberliner Sanierungsgebiete in Mitte, Prenzlauer Berg und Friedrichshain dürften als Paradebeispiele solcher Investitionsstrategien gelten.

Der immobilienwirtschaftliche Erfolg wird mit einem Blick auf die Mietpreisentwicklungen in diesen Gebieten deutlich. Lagen die Ausgangsmieten Anfang der 1990er Jahre deutlich unter dem städtischen Durchschnitt, lassen sich dort heute für einen vergleichbaren Wohnungsbestand die höchsten Mieten der Stadt realisieren. Die Modernisierungspotenziale sind inzwischen sogar ­soweit ausgeschöpft, dass in den letzten Jahren mehr Neubau- als Modernisierungsgenehmigungen erteilt wurden. Dachgeschossausbauten und neuen Luxuswohnanlagen stehen für diese dritte Welle der Aufwertung.

Die neuen Townhouses, Lofts, Neubauten weisen ein hohes Maß an sozialer Selektivität auf. In Berlin-Mitte und am Prenzlauer Berg gibt es gegen die umstrittenen Neubauprojekte Engelhöfe und Marthashof sogar regelrechte Protestmobilisierungen, die überwiegend von Mittelklasseangehörigen getragen werden, die zu den Gentrifizierern der ersten Generation gehören. Schon diese Konstellation zeigt, dass Aufwertungsdynamiken – einmal in Gang gesetzt – immer neue Aufwertungspirouetten drehen können. Hierin dürfte das Geheimnis der medialen Präsenz von Stadt- und Wohnungsthemen liegen: Die Zielgruppen des Qualitätsjournalismus selbst sind von den Entwicklungen betroffen und in Gegenden wie Prenzlauer Berg oder dem Frankfurter Nordend ist es inzwischen auch für Mittelklassefamilien schwer, eine bezahlbare Wohnung zu finden.

Selbst die aktuellen Krisenszenarien, die ja ihren Ausgangspunkt in den US-amerikanischen Immobilienfinanzierungen genommen haben, schränken den Trend zum Luxuswohnen kaum ein. Im Gegenteil, Immobilienvermarkter sehen sogar hoffnungsvoll in die aktuelle Entwicklung: Bevorzugt investiert man jetzt in „Beton-Gold“ statt in unsichere Anlagepapiere. Insbesondere für den Eigentumssektor des oberen Preissegments gibt es bisher noch keine erkennbaren Vermarktungsschwierigkeiten.

Der Markt wird’s nicht richten

Und auch die Mieten steigen weiter. Selbst im notorisch preiswerten Berliner Wohnungsmarkt sind inzwischen großräumige Gebiete zu finden, in denen ärmere Haushalte keine Wohnungen mehr finden. Insbesondere die Neuvermietungsmieten ­liegen dort deutlich über den Bemessungsgrenzen für Hartz-IV-Bedarfsgemein­schaf­ten, so dass sich Hartz-IV-freie Zonen ­heraus­bilden. Auch in anderen Städten, Potsdam etwa, sind deutliche Segrega­tions­tendenzen zu beobachten: die meisten ärmeren Haushalte kkonzentrieren sich in den noch unsanierten Plattenbauten in Potsdam Drewitz – die modernisierten und beliebten Wohnungen der Innenstadt und in Babelsberg sind für sie längst nicht mehr zu bezahlen.

Wohnungspolitisch sind wir längst bei „Ground Zero“ angekommen. Dass die Regierungskoalition einstimmig mit der Immobilienlobby mehr Neubauten fordert, bedeutet auch nichts Gutes. Denn dahinter steht die eitle Hoffnung, dass es der Markt schon richten wird. Mit längst überholten Konzepten der sogenannten Sicker-Theorie wird argumentiert, teure Neubauwohnungen würden die Besserverdienenden aus anderen Wohnungssegmenten aufnehmen und in deren Wohnungen könnten dann wieder andere einziehen. Solche Umzugsketten würden schließlich die optimale Wohnungsversorgung für jeden Geldbeutel sichern. Die Realität in den Städten zeigt jedoch, dass solches ‚Durchsickern’ von Wohlstandseffekten in der Regel nicht unten ankommt und selbst in Städten mit hohen Leerstandsquoten unzumutbare Wohnverhältnisse konserviert werden.

Wer eine andere Wohnungsversorgung und Stadtentwicklung will, wird sich mehr einfallen lassen müssen. Die von der Linken und Sozialinitiativen geforderte höhere Flexibilität bei der Gestaltung der Richtlinien für Hartz-IV-Haushalte könnten dazu ebenso beitragen, wie der Vorschlag des grünen Bürgermeisters von Berlin-Friedrichshain-Kreuzberg zu einer Mietrechtsreform, um Neuvermietungsmieten stärker zu begrenzen, oder die Forderung von Mieterorganisationen zur Umkehrung der Privatisierungspolitik und den Ausbau öffentlicher Wohnungsbestände. Denn langfristig und dauerhaft wird eine soziale Stadt nur durch den Ausbau von marktfernen Wohnungsversorgungssystemen zu haben sein. Ob es auch dafür die Unterstützung von der Süddeutschen Zeitung, der Zeit und der Münchener Abendzeitung geben wird, bleibt abzuwarten.