In den vergangenen zwei Jahren hat die Berliner Stadtdebatte ein neues Lieblingthema entdeckt: Die Touristen (1 / 2 / 3 ). Mehr als 20 Millionen Übernachtungen dieses Jahr sorgen für klingende Kassen des Gast- und Fremdenverkehrsgewerbes und mancherorts für Unmut wegen des Lärms und Drecks den größere Menschengruppen regelmäßig machen bzw. hinterlassen. Mit einem vernünftigen Konzept für besonders beliebten Orte und Platze sowie ein paar zusätzlichen Mülltonnen und öffentlichen Toiletten ließen sich diese Probleme gut in den Griff bekommen. Schwieriger schon scheint es, die wohnungswirtschaftlichen Auswirkungen des Tourismusbooms zu bändigen.

Nach Schätzungen der Berliner MieterGemeinschaft gibt es zur Zeit in Berlin etwa 12.000 Ferienwohnungen mit ca. 50.000 Übernachtungsmöglichkeiten – in der Regel sind es ehemalige Mietwohnungen, die zum Zwecke der höheren Verwertung als Ferienwohnungen angeboten werden.

Touristification: Ertragssteigerung mit Ferienwohnungen

In einer Hochrechnung auf der Basis einer eigenen Umfrage und der Auswertung von Internetportalen zeigt die Studie eine starke räumliche Konzentration in den Aufwertungsgebieten von Mitte und Prenzlauer Berg. Dort gibt es Planungsräume (im Durchschnitt sind das Gebiete mit etwa 7.000 Einwohner/innen) mit mehr als 400 Ferienwohnungen. In der Studie der Berliner MieterGemeinschaft heißt es:

Auffällig ist außerdem, dass Ferienwohnungen vor allem dort angeboten werden, wo der Wohnungsmarkt entweder bereits seit langer Zeit verengt ist und hohe Mieten verlangt werden oder in Gebieten, in denen erst vor Kurzem eine Anspannung des Wohnungsmarkts eingesetzt hat.

Zahl der Ferienwohnungen pro LOR-Planmungsraum / Creative-Commons-Lizenz der Grafik: CC-BY-SA (Kartengrundlage: Open Street Map; Daten: MieterEcho)

Während Ferienwohnungen in den aktuellen Gentrification-Prozessen in Kreuzberg und Neukölln nur eine untergeordnete Rolle zu spielen scheinen, weist die Konzentration der Ferienwohnungsangebote in den etablierten Aufwertungsgebieten die höchsten Werte auf.

Dabei ist es kein Zufall, dass die meisten Ferienwohnungen ausgerechnet dort angeboten werden, wo auch die Neubauaktivitäten im Luxuswohnbereich am stärksten ausgeprägt sind. Wegen der hohen Bestandsmieten in den gentrifizierten Nachbarschaften sind höhere Gewinnspannen durch Neuvermietungen kaum noch zu realisieren. Ertragslücken (rent gaps) ergeben sich eigentlich nur noch im Neubaubereich, der Umwandlung in Eigentumswohnungen und des Angebots von Ferienwohnungen.

Aus einer immobilienwirtschaftlichen Perspektive sind Luxuswohnanlagen und Ferienwohnungen gleichermaßen als Strategien der Ertragssteigerung anzusehen – ob sich beides auch im alltagsweltlichen Nebeneinander gut ergänzt, dürfte zu bezweifeln sein. Schon jetzt  häufen sich die Klagen der Anwohner/innen in den aufwendig sanierten Wohnungen der Spandauer Vorstadt über die Belastungen durch touristisches Übernutzung des Gebietes.