Sozialer Wohnungsbau in Berlin Tiergarten - lässt sich damit Geld verdienen?
Klassische Gentrification-Studien gingen regelmäßig davon aus, dass die von ihnen beschriebenen Aufwertungsprozesse in baulich attraktiven aber heruntergekommenen Altbauvierteln stattfinden. Aktuelle Berliner Beispiele zeigen nun, dass Mietsteigerungen und Verdrängungsgefahren keineswegs auf Gründerzeitquartiere beschränkt bleiben. Ausgerechnet die ehemaligen Sozialwohnungsbestände in den Innenstadtbezirken haben sich zu veritablen Spekulationsobjekten entwickelt.
Im vergangenen Jahr sorgten die drastischen Mietsteigerungen im Fanny-Hensel-Kiez für Schlagzeilen. Mieterverbände und Betroffenen waren alarmiert und warnten, dass dies kein Einzelfall sei. Sie sollten Recht behalten.
Die Berliner Zeitung berichtet unter der Überschrift „Investoren können gut verdienen“ über Mietsteigerungen von bis zu 60 Prozent in den70 Wohnungen der Pohlstraße 43-53.
6,28 Euro pro Quadratmeter nettokalt sollten die Mieter, darunter viele Migranten und Hartz-IV-Bezieher, zunächst zahlen. Bisher lagen die Quadratmeterpreise meist zwei Euro und mehr darunter, je nach individuellem Mietvertrag. Die geforderte Summe hat die Erste D.V.I. zwar nach Prüfung durch die Investitionsbank Berlin (IBB) auf 6,16 Euro je Quadratmeter reduziert.
Etliche der jetzigen Mieter/innen werden sich die neuen Mieten nicht leisten können und ausziehen. Genau darin dürfte das Kalkül der Investoren liegen. Leerstehende Wohnungen können umgewandelt und als Eigentumswohnungen verkauft werden oder werden zu höheren Preisen auf dem Mietwohnungsmarkt angeboten. Die steigenden Mietpreise in fast allen Innenstadtbezirken minimieren das Risiko einer solchen Spekulation auf die künftige Ertragslage.
Die Häuser in der Pohlstraße wurden im Rahmen der Internationalen Bauausstellung 1984 von der Groth-Gruppe aus Mitteln des Sozialen Wohnungsbaus errichtet. Nach dem Ende der Förderung und einem Insolvenzverfahren wurde die Wohnanlage im Juli 2010 von der Immobilienfirma Erste D.V.I. erworben. Zum Firmengeflecht von Mamrud und Smuskovics gehören mindestens neun weitere Immobilienbeteiligungen.
Diese Firmenbeteiligungen sind interessant, weil sie zeigen, dass die Bewirtschaftung des ehemaligen Sozialen Wohnungsbaus keine wohnungswirtschaftliche Nischensparte ist, sondern als Ergänzung zu anderen aggressiven Inwertsetzungsstrategien geeignet scheint. Nach Angaben der Berliner Zeitung planen Mamrud und Smuskovics in der Eylauer Straße an der Grenze von Schöneberg zu Kreuzberg eine Luxuswohnanlage. In der Potsdamer Straße haben sie ein Wohnhaus in ein Hotel umgewandelt. Ihre Projekte scheinen sich an einer möglichst hohen Gewinnmaximierung zu orientieren – die Mieter/innen in der Pohlstraße haben das unmittelbar verfahren müssen.
Warum werden Sozialwohnungen zum Spekulationsobjekt?
Mit dem Ausstieg aus der Anschlussförderung wurden in Berlin die Paradoxien des Fördersystems im sogenannten Sozialen Wohnungsbau deutlicher als anderswo. Im Rahmen der Förderung mussten Eigentümer/innen, die Fördergelder in Anspruch nahmen, Belegungs- und Mietpreisbindungen einhalten. Das klingt zunächst nach einem vernünftigen Deal: öffentliches Geld für einen preiswerten Wohnungsbestand. Doch die Mietpreis- und Belegungsbindungen waren zeitlich auf die Förderzeiträume begrenzt. Nach Abschluss der Förderung – meist nach 15 oder 20 Jahren – können Eigentümer/innen die sogenannten Kostenmieten verlangen und müssen bei der Mieterhöhung nicht einmal die Beschränkungen des Mietrechts einhalten. In Berlin wurde bis 2003 versucht, diesen Zeitpunkt mit einer sogenannten Anschlussförderung hinauszuzögern. Zurecht wurde kritisiert, dass damit für bereits geförderte Wohnungen zusätzliche öffentliche Mittel ausgegeben wurden.
Vom Ausstieg aus der Anschlussförderung sind bis zum Jahr 2016 knapp 28.000 Wohnungen betroffen. Allein in diesem Jahr enden für über 4.000 Wohnungen die Mietpreis- und Belegungsbindungen. Auch die Pohlstraße wird wohl kein Einzelfall bleiben. Mieter/innen in den betroffenen Häusern haben sich mittlerweile organisiert und versuchen auf verschiedenen Ebenen einen Widerstand gegen die Mietsteigerungen zu organisieren. Mehr bei: www.sozialmieter.de
Einen ausführlichen Beitrag zu den Paradoxien des Berliner Fördersumpfes im Sozialen Wohnungsbau gab es hier bereits im Mai letzten Jahres: Gentrification im Sozialen Wohnungsbau?
Oha, heftig. 2 auf 6 Euro sind nach meiner Rechnung eine Steigerung um 200%, nicht nur 60%, wie oben zitiert.
Nachdem auch die Mietpreisbindungen durch Gerichte gekippt wurden, welche Möglichkeiten gibt es denn überhaupt für die Politik, bezahlbare Mieten zu erreichen?
Hallo stralau,
die Mieten sind um und nicht von 2 Euro/qm gestiegen. Aber 60 Prozent Mietsteigerung sind natürlich auch zu viel!
Wirkliche Beschränkungen bei der Mietgestaltung gibt es im aktuellen System des Ausstiegs aus dem Sozialen Wohnungsbau nicht. Ein Gesetzentwurf sieht für künftige Beendigungen der Förderung vor, eine Art von vertraglich geregelten Mietbegrenzungen auf der Höhe der Mietspiegelmittelwerte festzulegen. Aber auch dies kann in vielen Wohnlagen zu erheblichen Mietanstiegen führen.
In Friedrichshain-Kreuzberg hat das Bezirksamt im November 2010 darüber hinaus eine Verwaltungsvorschrift erlassen, „nach der die Nutzung von zu Eigentumswohnungen umgewandelten Sozialwohnungen durch Käufer nur möglich ist, wenn diese die für den Wohnberechtigungsschein (WBS) geltenden Eigentumsgrenzen einhalten“ (http://www.berlin.de/ba-friedrichshain-kreuzberg/aktuelles/pressemitteilungen/archiv/20101111.1305.318387.html). Diese Regelung sollte zumindest die Umwandlungen in Eigentumswohnungen etwas einschränken.
Beste Grüße, AH
hallo an stralau & AH, im berliner fanny-hensel-kiez gab es durchaus mietsteigerungen um die 200% – dort ist nämlich die länderseitige anschlussförderung weggefallen und dadurch konnten die eigentümer 13-14 euro nettokalt pro qm verlangen (was für ein aberwitziger preis). das wird genauso der pohlstraße 43-53 blühen, denn die anschlussförderung ist in ca. 2 jahren auch dort ausgelaufen. aber bei den derzeitigen mieterhöhungen von bis zu 60% wird in 2 jahren sowieso kaum noch ein mieter von heute da sein (wenn wir uns nicht erfolgreich dagegen wehren können). in der pohlstraße sind als erste die sozialhilfeempfänger und viele migranten-familien raus – der personenkreis, für den der soziale wohnungsbau ja überhaupt erst durchgeführt wurde – „ein absolut wahnwitziger irrsinn“ (danke @ jesema)
Eine Richtigstellung: All diese Wohnungen sind auch aktuell noch Sozialwohnungen, keine „ehemaligen Sozialwohnungen“. Auch wenn die Anschlussförderung verweigert wurde, bleiben die Wohnungen Sozialwohnungen. Gerade dieser Status ermöglicht es den Vermietern, die Mieten von heute auf morgen bis auf die absurd hohe Kostenmiete (in Berlin meist 12 bis 18 Euro/qm) zu erhöhen, weil bei Sozialwohnungen das „normale“ Mietrecht nicht gilt. Klingt paradox, ist aber so. Ein absolut wahnwitziger Irrsinn.
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Hallo, wir (unsere Studenten-WG) sind auch ein Opfer der „Baumafia“ (gängige Begrifflichkeit im Berliner Abgeordnetenhaus) geworden. Im Juli wurden unsere 6 Häuser in der Pohlstraße (sozialer Wohnungsbau) aus der Insolvenz heraus an die Fa. D.V.I. / Mamrud & Smuskovics (dazu gehörend die Hausverwaltung Walther Property Management und die Haus-/Gebäudeservicefirma Certus – alle unter der gleichen Adresse zu finden). Als im September der Eintrag im Grundbuch vollzogen war, kam auch gleich Mitte Oktober das erste Mieterhöhungsschreiben – 250 Euro sollten wir im Monat nun mehr zahlen (wofür?), binnen 14 Tagen (zum 1.11.). Müssen nun aus finanziellen Gründen auch raus hier, werden auch schon seit Monaten gemobbt (Baulärm, Plündern unserer Briefkästen, Müllablagerungen im Garten, alles wurde dunkelgrau gestrichen usw.). Einer unserer Nachbarn hat gerade eine fristlose Kündigung als Antwort auf den o.g. Artikel in der Berliner Zeitung erhalten. Die ganze Vorgehensweise der neuen Eigentümer bzw. deren GmbH-Netzwerk lässt den Verdacht zu, dass hier Straftatbestände eine Rolle spielen (4 von den mehr als 30 GmbHs, die nur von 3-4 Leuten bedient werden, sind allein im Jahr 2010 insolvent geworden)… UND DER ROT-ROTE SENAT SCHAUT NUN SCHON SEIT EINEM JAHR TATENLOS DABEI ZU BZW. UNTERSTÜTZT SOWAS AUCH NOCH! Auch dies ist eine Paradoxie ohnegleichen. (bitte nur anonym veröffentlichen, da wir sonst mit Repressalien rechnen müssen – wie in alten STASI-Zeiten)
hallo, kann das o.g. nur bestätigen! es ist unglaublich, was mit/in unseren häusern passiert bzw. was der neue eigentümer (kleiner familienbetrieb) mit uns hier veranstaltet, mal ganz abgesehen von den mieterhöhungen von bis zu 400 euro monatlich (im sozialen wohnungsbau). bei uns im haus läuft seit monaten das volle begleitprogramm, vom „entsorgen“ z.b. von fußmatten oder pflanzen im treppenhaus (mietereigentum), über brutalste belästigungen durch bauarbeiten (mo-sa ab 7 uhr), bis zu einschüchterungs- und bedrohungsversuchen durch deren truppen. und in der tat ist es so, dass sogleich (am selben tag) nach erscheinen des o.g. artikels in der berliner zeitung claudia walther und jossi smuskovics mir und meiner familie fristlos den mietvertrag gekündigt haben (wir sollen nun vom 14. januar auf den 18. januar [morgen] aussziehen – ha, ha, ha)… wir kämpfen weiter für unser recht und das unserer sozial schwachen mitbürger – und freuen uns über jedwede unterstützung! robert händler, quartiersrat tiergarten-süd, 10785 berlin (telefon 0160 / 284 20 26)
Die oben erwähnte Mamrud & Smuskovics Gruppe hat nicht nur “schon zahlreiche Grundstücke im Umfeld des Gleisdreiecks erworben”, sondern “bewegt” sich auch gerne in den Grenz-/Mauergebieten zwischen den Stadtteilen in Berlin. Auf einem der Grundstücke zwischen Schöneberg und Kreuzberg (Monumentenstraße 15 GmbH) ist gerade eine illegale Mülldeponie aufgeflogen (s. Berliner Morgenpost vom 26. Januar 2011, Seite 15). Was nun die Pohlstraße (zwischen Tiergarten und Schöneberg) angeht, ist deren Kalkül, dass nach der Fertigstellung des Parks die gesamte Gegend eine Aufwertung erfährt. Die aus der Insolvenz extrem günstig erworbenen Häuser können dann gewinnbringend weiterverkauft werden – am besten ohne Mieter. Aber genau mit diesen Mietern bzw. deren Widerstand hat die Mamrud-Smuskovics-Group nicht gerechnet. Und die Tatsache, dass unweit der Pohlstraße das älteste Gewerbe der Welt beheimatet ist, wird den sogenannten Investoren hoffentlich auch einen Straßenstrich durch die Rechnung machen! Als freie Journalistin habe ich schon umfangreiche Recherchen über die Firmengruppe von Josif Smuskovics und Lior Mamrud betrieben: An die 30 GmbHs allein aus dem Immobiliensektor sind bekannt, die meisten davon gibt es aber nur auf dem Papier. Ein wesentliches Standbein dieser Firma ist die Ausbeutung des (teilweise noch öffentlich geförderten) sozialen Wohnungsbaus in Berlin – daneben firmieren jede Menge gewerbliche Leerstände wie z.B. in der Lankwitzer Straße 38 in Mariendorf als (Steuerabschreibungs-) GmbHs. Und nun ist diese “Unternehmensgruppe” im Zusammenhang mit dem Betreiben einer illegalen Mülldeponie MITTEN IN BERLIN auffällig geworden. Ein mehr als dubioses Firmengeflecht… MM
http://www.welt.de/print/welt_kompakt/vermischtes/article12344475/Umweltamt-hebt-illegale-Muelldeponie-aus.html
Im Fanny-Hensel-Kiez hat sich ein Bürger aus Angst vor sozialer Entwurzelung bereits das Leben genommen! Wo bleibt die Hilfe vom Senat in Bezug auf die profitorientierte und menschenunwürdige Ausschlachtung des sozialen Wohnungsbaus in Berlin? (möchte anonym bleiben)
hallo, kann das o.g. nur bestätigen! es ist unglaublich, was mit/in unseren häusern passiert bzw. was der neue eigentümer (kleiner familienbetrieb) mit uns hier veranstaltet, mal ganz abgesehen von den mieterhöhungen von bis zu 400 euro monatlich (im sozialen wohnungsbau). bei uns im haus läuft seit monaten das volle begleitprogramm, vom „entsorgen“ z.b. von fußmatten oder pflanzen im treppenhaus (mietereigentum), über brutalste belästigungen durch bauarbeiten (mo-sa ab 7 uhr), bis zu einschüchterungs- und bedrohungsversuchen durch deren truppen. und in der tat ist es so, dass sogleich (am selben tag) nach erscheinen des o.g. artikels in der berliner zeitung claudia walther und jossi smuskovics mir und meiner familie fristlos den mietvertrag gekündigt haben (wir sollen nun vom 14. januar auf den 18. januar [morgen] aussziehen – ha, ha, ha). wir kämpfen weiter für unser recht und das unserer sozial schwachen mitbürger – und freuen uns über jedwede unterstützung! robert händler, quartiersrat tiergarten-süd, 10785 berlin (telefon 0160 / 284 20 26)
**** Also ich versteh das alles nicht — ist das nun noch Sozialer Wohnungsbau oder wie? Wenn ja, dann müßte das doch sozial sein, erscheint aber als absolut unsozial???!!! :-((( lg, henny ****
GENAU DARUM GEHT ES DOCH: VERDRÄNGUNG DER AN- & BEWOHNER AUF UNSEREM KIEZ! ZIEHT EUCH UNBEDINGT DAS VIDEO REIN (RE. NEUKÖLLN):
http://www.mitvergnuegen.com/2010/gentrifizierung/
UND UM ES NOCHMAL KLARZUSTELLEN: WIR LEBEN NICHT IN HUNDEHÜTTEN UND SCHEISSEN UNS AUCH NICHT VOR DIE EIGENE HAUSTÜR – UND WIR HABEN DIE ÄLTEREN RECHTE AUF UNSEREM KIEZ IHR SCHEISS GELDGIERIGEN TOURISTEN!
kleine korrektur: … IHR SCHEISS GELDGIERIGEN PSEUDOINTELLEKTUELLEN TOURISTEN! 😉
So und jetzt ratet mal, in welchem Aufsichtsrat der Geschäftsführer der IBB Beteiligungsgesellschaft sitzt: http://mcaf.ee/1f8da
@optimierungsprozessor: Zumindest scheint das eine seriöse Firma zu sein (Callcenter usw.). In vielen Fällen werden Sozialwohnungen aber an dubiose Firmen wie z.B. Spielhallen-Betriebsgesellschaften verscherbelt, die vom Automatenaufsteller zu Immobilienverwaltungsgesellshaften mutieren (dies vor dem Hintergrund eines neuen Spielhallengesetzes, das die virusartige Ausbreitung weiterer Filialen verhindern soll – man höre und staune….). Der IBB kann man nach meiner Meinung keinen Vorwurf machen, da diese sich an die „rechtlichen“ Vorgaben halten muß. Der Berliner Senat ist das Problem, der Fisch stinkt vom Kopf her!
coming soon (up to 100%): http://www.soziales-recht.net 😉
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Bei der Recherche nach der Walther Property GmbH bin ich auf diese Website gestoßen und muss sagen, dass ich einfach nur sprachlos bin. Meine Eltern sind nun auch von diesen Geiern betroffen. Das heruntergekommene Haus wurde von 3 Leuten aufgekauft und nun sollen daraus Etageneigentumswohnungen werden. Die Bauarbeiten im Hof laufen auch schon. Das alles ist eine unglaubliche Frechheit. So wie die Mieter unter anderem auch meine Eltern von der WPM behandelt werden ist kaum in Worte zu fassen. Das ist einfach nur Mobbing. Vom monatelangem Heizungsausfall im Altbau mitten im Winter bei
-15 Grad und zusätzlich rausgerissener Eingangstür und vereisten Treppen, bis Fäkalien vor dem Keller war alles schon dabei. Und auf Anfragen reagiert die Walther überhaupt nicht. Dafür bekommen meine Eltern regelmäßig Post mit der Empfehlung zum Auszug, weil die Baumaßnahmen für die Mieter ja so belastend sind. Das Versprechen Alternativwohnungen zu besorgen hören wir bereits seit zwei Jahren. Eine entsprechende Liste haben wir auch bekommen, unter anderem war dort auch die Pohlstr. dabei, mit dem Zusatz, Miete verhandelbar. Pustekuchen. Alles Illusionen. Denn auch in der Pohlstr. will die Walther keine Wohnung zu den sozialen Maximalmieten anbieten, obwohl es so scheint, dass ihre erste Aufgabe wohl darin bestehen sollte die Mieter dringend loszuwerden. Denn die Exposes für die Eigentumswohnungen sind bereits gedruckt, in denen vermerkt steht, dass die bis Ende des Jahres mit den Bauarbeiten fertig sein wollen. Mal schauen wie das ausgeht, denn genug Mieter sind in dem Haus noch drin.
Aber nun meine Hauptfrage: Kann man denn der WPM GmbH und dem dazugehörigen Unternehmensgeflecht nicht das Handwerk legen? Und das in einem Land wie Deutschland? In dem es Gesetze und Erlasse wie Sand am Mehr gibt? Wie kann es sein, dass mit Menschen so umgegangen wird???
An dieser Stelle kann ich nur meine Mutter zitieren: „Das, wovor wir aus der Sowjetunion geflohen sind, haben wir hier wiedergefunden! Aus dem schönen Deutschland ist eine Ruine geworden, wo Menschen terrorisiert werden!“
Ich wünsche euch allen von ganzem Herzen viel Erfolg.
„Warum werden Sozialwohnungen zum Spekulationsobjekt?“
Genau das ist hier der springende Punkt an der ganzen Sache, das darf eigentlich nicht sein. LG Schneemann
DIE GSW IST EINE GROSSE MAFIA !