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England: Eigentumsförderung lässt Mieten steigen

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Steigende Wohnkosten in England. Selbst der Telegraph fragt: "What about the Tenants"

Nicht nur in Berlin werden die zu geringen Wohnungsbauaktivitäten für die aufkommende Wohnungsnot verantwortlich gemacht. In England – so die Immobilien Zeitung – wird in den kommenden 20 Jahren mit einem jährlichen Plus von 230.000 Haushalten gerechnet. Dem stehen zur Zeit lediglich 115.000 neugebaute Wohnungen gegenüber. Das Grundproblem sei die „schwächelnde Nachfrage“ beim Wohneigentumserwerb: Die „relative Erschwinglichkeit von Wohneigentum“ sei gesunken.

Dir britische Regierung reagiert auf den Wohnungsmangel nicht etwa mit einem Verstärkung des Mietwohnungsbaus, sondern mit einem millionenschweren Förderprogramm zum Eigentumserwerb.

Im Rahmen einer „Housing Strategy for England“ setzen David Cameron und seine Wohnungsbauexperten  auf ein neuartiges Garantiemodell für die finanzierenden Banken (siehe auch Guardian: Housing strategy: at a glance). Im der Immobilien Zeitung wird das Modell knapp zusammengefasst:

Ein innovatives Garantiemodell für die Banken, getragen von der Bauindustrie und der Regierung soll eigenkapitalschwachen Käufern unter die Arme greifen. Dafür finanzieren die Bauträger aus ihren Verkaufserlösen einen Fonds, der sieben Jahre lang greift, wenn Abschreibungen auf die Kredite fällig werden. (Immobilienzeitung, 1.12.2001, S. 7)

Bis zu 100.000 Haushalte könnte so zusätzlich beim Haukauf unterstützt werden. Bereits im Sommer 2011 beschloss die Regierung einen FirstBuy-Fonds (400 Mio. GBP) um Erstkäufer mit frisches Eigenkapital zu versorgen.

Experten schätzen ein, dass aufgrund der Finanzkrise und der steigenden Eigenkapitalanforderungen durch die Banken die Eigentumsquote trotzdem sinken wird. Da sich aber die Förderprogramme auf eben diesen Eigentumssektor konzentrieren,  gibt es wenig Anreize für ein Investment in den Mietwohungssektor. Die Folge: Steigende Mietpreise.

Die lachenden Dritten am britischen Immobilienmarkt könnten die Wohnungsvermieter sein. Die Makler von Savills gehen davon aus, dass die Umsatzflaute bei Eigenheimen und die steigende Nachfrage nach Mietwohnungen die Neuvertragsmieten bis zum Jahr 2016 jährlich um 3% bis 4,5% nach oben treiben werden. (Immobilien Zeitung, 1.12.1011, S. 7)

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Berlin: Große Koalition der Betonfraktion

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In allen Zeitungen ist nachzulesen, dass die Rot-Grüne Koalition in Berlin an der Frage des Autobahnbaus (A 100) gescheitert sei. Grünen-Chef Cem Özdemir wirft der SPD via Handelsblatt Online vor in der Verkehrs- und Infrastrukturpolitik in den 70er Jahren des letzten Jahrhunderts stecken geblieben zu sein:

„Fortschritt bemisst sich für die Sozialdemokraten immer noch vor allem darin, möglichst viel Beton zu verbauen. Je mehr Straßen, Brücken und Parkhäuser mit großem Pomp eingeweiht werden, desto mehr frohlockt des Sozialdemokraten Herz.“

Diese Beton-Orientierung beschränkt sich jedoch nicht nur auf die sozialdemokratische Verkehrspolitik – auch in der Wohnungspolitik setzt die SPD vor allem auf eines: den Neubau.

Die Berliner Zeitung schätzt die wohnungspolitischen Aussichten einer Rot-Schwarzen Regierungsmehrheit in Berlin folgendermaßen ein:

Bei der Frage des Wohnungsneubaus werde es zwischen CDU und SPD indes wenig Differenzen geben. Beide hatten im Wahlkampf erklärt, den Neubau ankurbeln zu wollen. Während die SPD dabei auf die landeseigenen Wohnungsunternehmen sowie die Genossenschaften setzt, baut die CDU auf private Unternehmen.

Bestandsorientierte Regulationen der Mietentwicklung hingegen werden wohl auf der Strecke bleiben, denn die Themen wie Zweckentfremdung, Umnutzung von Miet- in Ferienwohnungen und Begrenzung von Neuvermietungen wurden bisher eher von den GRÜNEN und der Linkspartei eingefordert. Die wohnungspolititischen Konzepte von SPD und CDU hingegen setzen vor allem auf den Neubau.

Entsprechend erfreut über die neuen Koalitionsaussichten zeigt sich die Immobilienwirtschaft der Stadt. Maren Kern fasst gegenüber der Berliner Zeitung die Position des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) zusammen:

„Je stabiler die Koalition, desto besser für Berlin.“ Vor einem neuen Senat lägen große wohnungspolitische Herausforderungen. „An erster Stelle steht dabei die Frage, wie das Wohnraumangebot für breite Schichten der Bevölkerung vergrößert werden kann“, so Kern. „Besonderes Augenmerk sollte dabei dem Neubau gelten.“

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Berlin: Steigende Mieten bleiben Thema

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Auch nach der stimmungsvollen Mietenstopp-Demonstration (hier eine erste Einschätzung und Bilder) am letzten Samstag bleibt uns das Thema der Stadtentwicklung in der öffentlichen Debatte erhalten.

Hier ein wohlwollender Bericht der Berliner Abendschau (RBB) zur Demonstration:

[youtube=http://www.youtube.com/watch?v=ri9ZXIc4zdc&feature=player_embedded]

 

Die Demonstration am Samstag wurde wesentlich von Stadtteilgruppen und lokalen Mieterinitiativen organisiert und sehr unterschiedliche Konfliktkonstellationen wurden gemeinsam auf die Straße getragen.  Diese Vielfalt prägt auch den Stand der derzeitigen Organisierung des Protestes und die Formulierung gemeinsamer Forderungen und Strategien steht noch aus. Auf der anderen Seite scheint es, dass die Ungleichzeitigkeit einer dezentralen, multilokalen und vielfältigen Bewegung weniger anfällig für die typischen Ermüdungserscheinungen klassischer Kampagnenpolitik ist.

Die wohnungspolitische Diskussion in Berlin jedenfalls weist keine Erschöpungssymptome auf und schon ab dieser  Woche sind weitere Veranstaltungen angekündigt:

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Berlin: Neubau nur für Reiche

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Jetzt wird's noch teurer! Steigende Neubauzahlen in teuren Lagen.

Zwei meiner Lieblingswebseiten und eine E-Mail haben heute den gesamten Berliner Wohnungswahnsinn auf den Punkt gebracht:

Das MieterEcho verweist auf Pressemitteilungen des Amtes für Statistik zu steigenden Bevölkerungszahlen (+18.000 Einwohner/innen) und einen fast stagnierenden Wohnungsbestand (+4.243 Wohnungen) für 2010

(Update: Der Beitrag ist jetzt leider auf den Seiten der MieterGemeinschaft nicht mehr erreichbar, die dort aufgegriffenen Zahlen können aber auch direkt über das Amt für Statistik abgerufen werden)

Der Sozialrechtsexperte zitiert die Berliner Morgenpost mit der Meldung, dass innerhalb eines Jahres 2.000 Hartz-IV-Empfänger/innen mehr nach Spandau, Marzahn-Hellersdorf und Reinickendorf umgezogen sind, als von dort in die Jobcenter anderer Bezirke gewechselt haben.

Eine weitergeleitete Werbemail des Luxuswohnprojektes Fellini Residence lädt mich für morgen (14.07.2011) 14 Uhr zum ersten Spatenstich des exklusiven Neubauprojektes in die Kommandantenstraße 69 (Berlin Mitte) ein.

Kurz zusammengefasst: Das steigende Missverhältnis von Bevölkerungsentwicklung und Neubauaktivitäten lässt die Mieten in den Innestadtbezirken steigen, so dass ärmere Haushalte in die Randgebiete der Stadt verdrängt werden. Wohnungsbau findet, wenn überhaupt, überwiegend im innerstädtischen Hochpreissegment statt und verstärkt so den Verdrängungsdruck in den Aufwertungsgebieten.

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Berlin: Eigentümer-Paradies in der Mieterstadt

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Gerade heute habe ich wieder in einer wissenschaftlichen Arbeit lesen müssen, dass der Gentrification-Befund in Prenzlauer Berg gar nicht wirklich gesichert sei, weil Verdrängung nicht als einfache Ableitung von steigenden Mieten und Bevölkerungsaustausch beschrieben werden könne. So wichtig kulturelle und wahrnehmungsbezogene Aspekte für das Verständnis von stadträumlichen Veränderungen auch sein mögen – im Kern kann Gentrification durchaus als Verdrängung im Gefolge immobilienwirtschaftlicher Inwertsetzung beschrieben werden.

Als ein relativ eindeutiger Indikator für solche Formen der ökonomischen Verdrängung erscheint mir die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, denn nur die wenigsten der früheren Bewohner/innen können sich den Erwerb einer Eigentumswohung leisten.

In einem aktuellen Beitrag zum Marthashof-Projekt in Prenzlauer Berg kommt mit Andreas Purrer unter anderem ein Immobilienberater bei Engel & Völkers zu Wort und berichtet, das der Markt für Eigentumswohnungen in den letzten Jahren ‚explodiert‘ sei:

Konnte man noch vor etwa zehn Jahren für 1000 bis 1500 Euro pro Quadratmeter eine Wohnung erwerben, müsse der Käufer gegenwärtig mit Preisen von mindestens 2500, in guten Lagen wie etwa am Kollwitzplatz oder am Wasserturm sogar mit bis zu 5000 Euro pro Quadratmeter rechnen, sagt der Experte. Die hohe Nachfrage nach Wohneigentum im Prenzlauer Berg spiegelt sich auch in den Zahlen wider. „Bereits 30 Prozent der Wohnungen sind Eigentumsapartments“, sagt Andreas Purrer. Tendenz stark steigend.

Zur Erinnerung: Berlin gilt als die Mieterstadt und hat im Durchschnitt nur knapp 14 Prozent Eigentumswohnungen (alle Eigenheimsiedlungen in den städtischen Randlagen mit einberechnet).  Weiterlesen →

Berlin: Luxuswohnprojekt mit „sozialer Verantwortung“ (KolleBelle II)

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Erst kürzlich habe ich hier über die Neubauplanungen im Bereich Metzer/Belforter/Straßburger Straße (Nähe Kollwitzplatz in Prenzlauer Berg) geschrieben: Nach der Sanierung ist vor dem Neubauboom. In einem gut recherchierten Artikel in der Berliner Zeitung präsentiert Stefan Strauß nun noch ein paar spannende Details des Bauvorhabens: Die Angst der alten Mieter vor dem Investor.

Der Artikel beschreibt die große Verunsicherung der Bewohner/innen in den 110 Wohnungen der 60er Jahre Siedlung.

Die Bewohner wissen, dass sie in diesem sehr begehrten Wohnviertel immer noch sehr geringe Mieten zahlen. Eine Zweieinhalbzimmerwohnung mit 56 Quadratmetern kostet etwa 300 Euro kalt. Es sind die letzten bezahlbaren Wohnungen im Kollwitzplatzgebiet, sagt Michail Nelken (Linke), Stadtrat für Stadtentwicklung.

Viele der Mieter/innen leben schon lange in ihren Wohnungen, einige sind über 70 Jahre alt und fürchten den geplanten Eingriff in ihr Wohnumfeld oder sogar eine Verdrängung durch die Immobilienfirma Econ Cept. Die will…

die Freiflächen an der Straßburger Straße mit einem Wohnhaus bebauen, geschlossene Blockrandbebauung nennen das Fachleute. Eine Tiefgarage mit 120 Plätzen ist geplant, Dachgeschosswohnungen sollen auf den bestehenden Häusern entstehen.

Etwa 20 der 110 Wohnungen sollen abgerissen werden, Bewohner/innen werden zum Auszug Abfindungen angeboten. Econ Cept Geschaftsführer Rainer Bahr – einst Gründungsmitglied der Grünen – nennt es eine „ansprechende städtebauliche Lösung“.

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Berlin: Nach der Sanierung ist vor dem Neubauboom

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KolleBelle II in der Belforter Straße geplant?

Alle Skeptiker der Berliner Sanierungspolitik dürfen sich bestätigt fühlen. Führte schon die Stadterneuerung der letzten Jahre zu erheblichen Aufwertungs- und Verdrängungseffekten, so wurden mit der Aufhebung der Sanierungssatzungen nun auch verstärkt Neubauprojekten Tür und Tor geöffnet. Allein im April diesen Jahres wurden Anträge für 130 Neubauwohnungen in den ehemaligen Sanierungsgebieten von Prenzlauer Berg gestellt (Dringlichkeitsantrag der Grünen,  BVV Pankow). Luxuswohnprojekte wie der Marthashof oder das Palais Kolle Belle zeigen dabei, wohin die Reise geht.

Um lästige Sanierungsgenehmigungen zu umgehen, konzentrierten sich die Neubauaktivitäten bisher außerhalb der Sanierungsgebiete oder setzten eine vorfristige Entlassung aus den Sanierungssatzungen voraus (durch die vorfristige Zahlung der Ausgleichsbeträge).

Ein Neubauprojekt wird vom KolleBelle-Investor Econ-Cept auf den benachbarten Grundstücken zwischen Belforter-, Metzer- und Straßburger Straße geplant. Informationen von Mieter/innen zufolge soll entlang der Straßburger Straße der Blockrand mit einem siebenstöckigem Wohnhaus geschlossen werden. Dazu sollen jeweils die ersten Aufgänge von zwei Wohnscheiben (Siedlungsbau aus den 1960er Jahren) abgerissen werden. Mehrere alte Bäume müssen dem Bau einer Tiefgarage weichen. Im Flugblatt der Mieterinitiative werden die mit dem Projekt verbundenen Befürchtungen formuliert:

Zudem sehen die Mieter der Häuser die Gefahr, dass durch die Bauarbeiten eine so große Beschädigungen entstehen,dass die Häuser dann komplett abgerissen werden müssen und die zum Teil seit mehr als 50 Jahren hier wohnenden Mieter zum Auszug gezwungen werden. Das Bauprojekt ist für einen Zeitraum von 2 bis 3 Jahren geplant. Das heißt: Schmutz, Staub, Baulärm, durch Baustelleneinrichtung blockierte Parkplätze und genervte Nachbarn für 2-3Jahre.

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