Schlagwort-Archive: Verdrängung

Berlin: Abrissgenehmigung als Kündigungsinstrument

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Vor ein ein paar Wochen gab es hier einen Beitrag zum Abriss der Kastanienallee 42 mit einem ausführlichen Interview mit einer Mieterin. Zur Erinnerung: Mit einer Wirtschaftlichkeitsberechnung hatte der Eigentümer einen Abriss des Hauses begründet und konnte auf dieser Grundlage die Mietverträge kündigen. Anders als bei Modernisierungsankündigungen gilt ein Abriss aus Wirtschaftlichkeitsgründen als regulärer Kündigungsanlass und bedarf keiner Zustimmung durch die Mieter/innen. Mit solchen Abrissgenehmigungen verschiebt sich das durch Mietrecht halbwegs ausbalancierte Kräfteverhältnis zwischen Mieter/innen und Eigentümer/innen also deutlich zugunsten der Eigentümer/innen und gibt ihnen eine extralegales Kündigungsinstrument in die Hand.

In der taz von heute wurde die Geschichte aufgegriffen. Unter der Überschrift Ein Haus muss weichen lässt Manuela Heim neben der Mieterin auch die Hausverwaltung und die Leiterin des zuständigen Stadtplanungsamtes zu Wort kommen.

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Berlin: Gentrification im Sozialen Wohnungsbau?

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Bild: http://waehltvera.wordpress.com

In den letzten Monaten sorgten Mietsteigerungen, Proteste und sogar ein Todesfall im Zusammenhang mit auslaufenden Förderprogrammen im Sozialen Wohnungsbau in Berlin für Schlagzeilen. Mieterinitiativen wie das ‚Bündnis Steigende Mieten Stoppen‚ befürchten sogar eine „Turbo-Gentrification“(pdf)  in ehemaligen Sozialwohnungen und das MieterEcho widmet dem Thema eine Schwerpunktausgabe: „MieterEcho 339: Extreme Mieterhöhungen im sozialen Wohnungsbau“  (pdf)

In der Kreuzberger Fanny-Hensel-Siedlung wurden den Bewohner/innen trotz schlechten Bauzustandes („Schimmelhäuser“) Mieterhöhungen von 30 bis 50 Prozent zugestellt. Die Quadratmetermieten erhöhen sich damit von 5,33 Euro/qm auf 9,62 Euro/qm (Tsp: Sozialmieter müssen draufzahlen – oder ausziehen).

Auch in der Schöneberger Akazienstraße 6 / Belziger Str. 13 erhielten die Bewohner/innen Ende letzten Jahres Mieterhöhungen von etwa 30 Prozent und sollen seither Mieten Nettokaltmieten zwischen 7 und 8 Euro/qm zahlen. Bei Zahlungsverzug – so die Drohung der Hausverwaltung – wird die Mieterhöhung rückwirkend ab dem 1.Januar 2008 erhoben.

Steigende Mietpreise in Schimmelhäusern? Mieterhöhungen weit über den nach Mietgesetz zulässigen Erhöhungen von 20 Prozent? Rückwirkende Mietzahlungsforderungen?

Das klingt nach Manchester-Kapitalismus und Eigentümerwillkür, spielt sich aber im hier und heute ab und zwar im Sozialen Wohnungsbau. Im ehemaligen Sozialen Wohnungsbau, um genauer zu sein, in Häusern, die jahrzehntelang mit öffentlichen Mitteln gefördert wurden.

In beiden Fällen ist den Mieterhöhungen ein Eigentümer- oder zumindest Verwalterwechsel vorausgegangen. Die alten und neuen Eigentümer klingen nach Anlagegeschäften und nicht nach Wohnungsunternehmen: In der Akazienstraße 6 / Belziger Str. 13 wechselte der Hausbesitz im Oktober 2009 von der BBK Grundstücksgesellschaft mbH & Co. Vierte Verwaltungs KG zur Akazien-Belziger GbR, vertreten durch Tom Granobs & Dr. Ing. Heinz-Dieter Adomeit. In der Fanny-Hensel-Siedlung wechselte von Anlegern mehrere geschlossener Immobilienfonds (Hausverwaltung: R&W Immobilienanlagen GmbH) zum Immobilienfonds „Elfte EMC Asset Management GmbH & Co. KG„.

Um zu erfahren, was diese Eigentümer mit dem Sozialen Wohnungsbau verbindet und um das Paradox der unsozialen Mieterhöhungen im vormals Sozialen Wohnungsbau zu verstehen, lohnt sich ein Blick auf die Systematik und Geschichte des Förderprogramms.

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Berlin: Kastanienallee 42 – Abriss und Verdrängung

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In der Kastanienallee an der Grenze von Mitte und Prenzlauer Berg werden Altbauten abgerissen. Vor über zwanzig Jahren verhinderten Anwohnerproteste in der Oderberger Straße die Abrisspläne der SED – heute reicht die Wirtschaftlichkeitsberechnung eines Hauseigentümers, um eine Abrissgenehmigung zu bekommen.

Kastanienallee 42: Noch diese Woche soll der Abriss beginnen

Am Sonntag waren wir von Bekannten zu einer kleinen Abschiedsfeier in den Hof der Kastanienallee 42 eingeladen. Ab morgen soll der Abriss beginnen. Statt Buddelkisten und Bänken unter Bäumen sieht der Hof schon aus wie eine Baustelle. Die Bäume wurden bereits vor ein paar Wochen gefällt, denn das Wurzelwerk steht dem Bau einer Tiefgarage im Wege.  Die letzten Mieter/innen sind im Laufe der letzten Woche ausgezogen. Diese Woche noch beginnt die Entkernung und im Juni wird das Gebäude abgerissen.

Das Haus ist alt und zwanzig Jahre nach der Wende noch immer auf dem Stand einer DDR-Reko-Maßnahme. Aber baufällig wirkt es nicht – bis vor ein paar Monaten waren die meisten Wohnungen bewohnt. Aber ob ein Haus bewohnbar ist oder nicht, spielt für die Erteilung einer Abrissgenehmigung offensichtlich nur eine untergeordnete Rolle. Die Zauberformel heißt „Wirtschaftlichkeitsberechnung“. In solchen Berechnung vergleichen Eigentümer die Kosten für die Sanierung mit denen für Abriss und Neubau. Übersteigen die Sanierungskosten die Finanzierung eines Neubaus, gilt die „angemessenen wirtschaftliche Verwertbarkeit des Hauses“ als gefährdet und eine Abrissgenehmigung muss erteilt werden. Mieter/innen der Kastanienallee 42 bezweifeln, dass solche Anträge im Bauamt Mitte überhaupt gründlich überprüft werden (siehe Interview, unten).

Solch eine Abrissgenehmigung hat für die Eigentümer/innen verschiedenen Vorteile: Anders als Modernisierungsankündigungen kann beim Abriss gekündigt werden, Abriss-Eigentümer müssen sich also nicht länger mit den Mieter/innen herumschlagen. Neubauprojekte können unkompliziert die aktuellen Standards auf dem Eigentumswohnungsmarkt bedienen und Tiefgaragen und Fahrstuhlanlagen anbieten. Im konkreten Fall der Kastanienallee bringt ein Neubau auch noch den Vorteil, dass mit einem Bau bis zur zulässigen Traufhöhe mindestens zwei zusätzliche Etagen gewonnen werden können.

Für die Bewohner/innen bedeuten Abrisspläne vor allem, dass sie ausziehen müssen. Obwohl die meisten gerne in der direkten Umgebung geblieben wären, sind fast alle fortgezogen. Ein paar haben in den Randlagen von Prenzlauer Berg eine Wohnung gefunden, andere sind erstmal zu Freunden gezogen oder gleich nach Neukölln.

Gentrification-Karawane: Umzugsrichtung Neukölln

Der Aufwertungskreisel in Mitte und Prenzlauer Berg brummt also weiter. Gleich gegenüber kündigt ein Bauschild neue Eigentumswohnungen auf dem Grundstück vor einer ehemaligen Kita an und ein paar Hausnummern weiter wird an einem bereits leergezogenen Haus für hochwertige Eigentumswohnungen geworben. Sollte sich herumsprechen, wie großzügig das Bauamt in Mitte mit Abrissgenehmigungen umgeht, wird das Haus in der Kastanienallee 42 nicht der letzte Kahlschlag bleiben.

UPDATE: Die Kita befindet sich im hinteren Teil der Grundstücks und wird bleiben können. Eigentumswohnungen werden trotzdem gebaut.

Kastanienalle (gegenüber): Eben noch Kita, bald Neubauprojekt

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Berlin: Die Angst der Pioniere vor der Wohnungssuche

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Zitty-Titel, 9/2010

Das Stadtmagazin „zitty“ seit jeher ein Trendsetter, wenn es darum geht, die „Geheimtips“, die „hippen locations“ und die „wirklich angesagten Wohngebiete“ ins öffentliche Gespräch zu bringen. Die Sensations- und Neuentdeckungslogiken des selbsternannten ‚Hauptstadtmagazins‘ hatten einen nicht unerheblichen Anteil an den symbolischen Aufwertungen in Mitte, Prenzlauer Berg, Friedrichshain und Neukölln. Als typisches Pionier-Medium und touristische Orientierungshilfe hat die ‚zitty‘ – wie andere Programmmagazine und Touristenführer auch – die Pionierphasen der Aufwertung durch die Stadt geleitet und sich bisher nur selten mit kritischen Gedanken um die sozialen Folgen aufgehalten.

Mietsteigerungen und Verdrängungsängste machen nur offenbar auch vor dem Klientel der ‚zitty‘ nicht halt, so dass es in der aktuellen Ausgabe (zitty 09/2010) ein Titelthema zur Wohnungspolitik in Berlin gibt: „Reiche in die Mitte, Arme an den Rand – wem gehört die Innenstadt?“. Weil die „zitty“ den Artikel leider nicht online gestellt hat, hier ein paar ausführliche Passagen.

Darf Einkommen darüber entscheiden, wo jemand wohnt und lebt? Franz Schulz sagt ganz leise: „Politik hat nicht darüber zu entscheiden, ob jemand mit Realschulabschluss das Recht auf Innenstadt hat oder nicht. Eine solche Einstellung ist unglaublich borniert und arrogant. Es ist absurd, dass sich der Senat als einer der größten Verdränger überhaupt aufspielt und parallel das Konzept der sozialen Stadt propagiert.“ Die Ränder den Armen, die Mitte den Reichen, darauf laufe es hinaus.

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Berlin: Aufwertung in Prenzlauer Berg – alles halb so schlimm?

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Totalsanierung in der Lychener Straße (Bild: sinafilm)

Zum Dokumentarfilm über die Sanierungsfolgen in Prenzlauer Berg „Lychener 64“ gab es hier und anderenorts bereits einige Besprechungen und Reaktionen: Die taz ließ die Filmemacher zu Wort kommen, vom Filmmagazin Schnitt gab es Lob für die gelungene Dokumentardramaturgie und dem Helmholtzplatz-Blog war der Film nicht radikal genug.

Keine der Filmbesprechungen war bisher auf den Gedanken gekommen, die beschriebenen Geschichte einer Verdrängung zu bezweifeln und den paradigmatischen Charakter des Sanierungsprozesses in Frage zu stellen. Die Rolle des Gentrification-Skeptikers übernahm wieder einmal Hartmut Häußermann, ehemaliger Professor für Stadtsoziologie an der Humboldt-Universität. Deutschlandradio Kultur nahm den Film zum Anlass für ein ausführliches Gespräch zu den aktuellen Veränderungen in Prenzlauer Berg: Subkultur geht, Lifestyle kommt. Überraschend am Interview war war die deutliche Abgrenzung zum Gentrification-Begriff.

Heise: Sie haben immer abgelehnt, in dem Bezirk von Gentrifizierung zu sprechen, also von Yuppisierung. Sprechen Sie inzwischen doch davon?
Häußermann: Na ja, das, was wir in dem Film sehen, das sind ja eigentlich Prozesse, wie sie in einem Haus, was so runtergekommen ist (…) überall stattfindet. Das kann man nicht als Gentrifizierung bezeichnen, sondern das ist Sanierung, Modernisierung, Renovierung.

Wie schon an anderer Stelle wird Verdrängung nicht auf einen Bevölkerungsausstausch oder eine Sozialstrukturveränderung bezogen, sondern als das Ende einer nicht mehr zeitgemäßen Wohnkultur beschrieben:

(es) betrifft nämlich Leute, die vor allem hierher gezogen sind, weil es billig war, weil es runtergekommene Wohnungen sind und deshalb billig waren, die Substandardwohnungen bevorzugen, weil es ihnen vor allem darauf ankommt, für wenig Geld zu wohnen. Und das wird durch die Sanierung und Modernisierung dadurch verhindert. Und das wird verdrängt, wenn man das Verdrängung nennen will.(…)

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Berlin: Innenansichten einer Umwandlungsmodernisierung (Filmtipp)

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Heute Abend gibt es im Rahmen des Achtung Berlin Filmfestivals im Berliner Kino Babylon die Weltpremiere des Dokumentarfilms „Lychener 64„. Der Film dokumentiert über den Verlauf von über zwei Jahren die Modernisierungsarbeiten im gleichnamigen Haus im Sanierungsgebiet Helmholtzplatz in Berlin Prenzlauer Berg. Die Mieter/innen des Hauses werden vom ersten Schock der Modernisierungsankündigung über die Verhandlungen mit dem Eigentümer und die Beratungsgespräche der Mieterberatung bis zum bitteren Auszug begleitet. Alle wollten bleiben, keiner ist geblieben. Das Beispiel der Lychener Straße 64 zeigt eindrücklich, wie die Ökonomie der Umwandlungsmodernisierung gegen die Interessen der bisherigen Bewohner/innen durchsetzt wird. Von Beginn an war klar, dass die Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden sollten und  die Spielräume für die Bewohner/innen denkbar gering sein werden. In der taz gibt es ein tolles Interview mit Teresina Moscatiello und Jakob Rühle, die den Film gedreht und selbst im Haus gewohnt haben: „Den Ausschlag gab die Abfindung“.

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Der offizielle Kinostart folgt dann am kommenden Donnerstag (22.04.2010) mit einer Vorstellung um 20 Uhr ebenfalls im Babylon. In der Kurzdarstellung von Sinafilm heisst es zum Film:

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München: Champagner zur Currywurst

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In der Süddeutschen Zeitung schreibt Beate Wild eine Kolumne über das Münchener Nachtleben (After Eight), in der sie seit ein paar Monaten das Ende des Glockenbachviertels betrauert. Artikel wie Requiem für ein Viertel (14.01.2010) und Der nächste Todesstoß (25.03.2010) stehen für die Wahrnehmung einer urbanen Apokalypse des ehemaligen Szeneviertels.

Das Glockenbachviertel – so die Beobachtungen von Beate Wild –  verliert den Charme von Coolness und Happienes der vergangenen Jahre. Lange Zeit als Standort einer Schwul-Lesbischen-und-Nachtclubszene gefeiert schließen nun viele der angesagten Clubs und Kneipen. Stattdessen etabliere sich im Viertel ein schnöder Vergnügungskommerz. Aufhänger ihrer Geschichte ist die neue Speisekarte einer Currywurstbude, die unter anderem eine kleine Flasche Champagner für 59 Euro empfiehlt.

Curry heißt der Laden schlicht. Weniger schlicht ist das Angebot. Und genau hier liegt das Problem. Champagner in einer Currywurst-Bude? Und das im wahnsinnig lässigen Glockenbach, dem Szeneviertel Münchens schlechthin? Das ist der Anfang vom Ende dieses Viertels. Das Ende der Coolness, das Aus für die Subkultur, das Amen für die In-Lokale.

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Berlin: „Ausziehen, wenn Sie nicht pleite gehen wollen!“

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„Ausziehen, wenn Sie nicht pleite gehen wollen!“ Das ist der Tipp eines Mieterberatungsanwalts für die  Mieter/innen in einem Schöneberger Sozialwohnungsbau. Es geht hier nicht um eine Fehlbelegungsabgabe…

Sozialwohnungen sind belegungs- und mietpreisgebunden Wohnungen, die im Rahmen staatlicher Förderprogramme (Sozialer Wohnungsbau) errichtet wurden. Klingt erst einmal vernünftig – ist es aber in der Praxis nicht. Zum einen liegen die Mieten mit durchschnittlich über 5 Euro/qm (nettokalt) über den Berliner Durchschnittsmieten (4,85 Euro/qm) – zum anderen dürfen Eigentümer/innen nach Ablauf der Förderverträge die Mieten auf eine fiktive Kostenmiete erhöhen, die weit über dem städtischen Mietniveau liegt. Die Berliner Regierung hat 2003 völlig zurecht den Ausstieg aus der wahnwitzigen Förderlogik der sogenannten Anschlussförderung beschlossen, der Eigentümer/innen nach 15 Jahren Förderung weitere 15 Jahre Fördergelder zukommen ließ. Doch ohne eine vernünftige Ausstiegsregelung machen die subventionsverwöhnten Eigentümer/innen von ehemaligen Sozialwohnungen in Berlin nun genau das, was von  Marktteilnehmer/innen erwartet wird – sie erhöhen die Miete. Und weil sich das die Mieter/innen nicht gefallen lassen wollen, mobilisieren sie sich und den Protest. Für den Ostersamstag ruft das Aktionsbündnis sozialmieter.de zu einem Aktionstag mit symbolischen Umzug auf:

Aktionstag mit einem symbolischen Umzug auf die Strasse
Ostersamstag, 03.04.2010, 13.00 – 16.00
Akazienstraße in Schöneberg

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Filmtipp: „Im Schatten des Tafelberges“ (Kapstadt)

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Für eine Vorabrezension für den AK Analyse & Kritik (Zeitung für linke Debatte und Praxis)  („Wenn wir nichts tun, werden wir sterben“) hatte ich Gelegenheit eine sehenswerte Dokumentation über städtische Kämpfe in Südafrika anzuschauen:

Im Schatten des Tafelberges – When the Mountain meets its shadow
von Alexander Kleider und Daniela Michel, in Kooperation mit Romin Khan, Deutschland 2009, 62 Min, engl. OF m. dt. UT

[youtube=http://www.youtube.com/watch?v=7yl57yk_YBQ]

Im März und April wird es in Deutschland, der Schweiz und Norwegen eine Premierentour mit den FilmemacherInnen sowie Ashraf Cassiem und Mncedisi Twalo von der Anti Eviction Campaign geben. Aufführungen unter anderem in Basel (28.3.10), Freiburg (28.3.10), Nürnberg (31.3.10), Berlin (5.4.10), Bielefeld (6.4. 10), Hamburg (13.4.10), Göttingen (14.4.10), Stuttgart (15.4.10). Alle Termine finden sich hier.

Meine kleine Rezension zum Film gibt es gleich hier zu lesen:  Weiterlesen →

Berlin: Gentrification als „Kampf um den Raum“

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'Kampf um den Raum' in NY, 2008

Hartmut Häußermann, ehemaliger Professor für Stadt- und Regionalsoziologie an der Humboldt-Universität zu Berlin war gestern zum Grünen Mietenkongress geladen und und durfte dort das Impulsreferat halten. Wesentliche Argumente sind auch in den Zeitschrift des Landesverbandes der Grünen „Stachlige Argumente“ nachzulesen (Leider noch nicht online verfügbar).

Er interpretiert darin die aktuellen Aufwertungsprozesse in Berlin als einen „Kampf um den Raum“  (Stachlige Argumente 177, 1/2010, 4-7) und beschreibt das Problem der Gentrification als eine Ungleichzeitigkeit räumlicher und sozialer Prozesse. Er versteht darunter die gleichzeitige Nachfrage von bestimmten Innenstadtquartieren durch Gruppen „mit ähnlichen Lebensstilen aber unterschiedlicher Finanzausstattung“. Den Kern dieser Prozesse bezeichnet Häußermann als Verdrängung:

„Verdrängung“ heißt dass hier ein Machtkampf stattfindet, das heißt, dass eine Konkurrenz um Wohnmöglichkeiten in einem Quartier zwischen Hauhalten mit ungleichen Ressourcen besteht. In einer Marktwirtschaft entscheidet dann vor allem die Verfügung über Geld, wer zu den Gewinnern und wer zu den Verlierern zählt.

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